Cómo leer una oferta hipotecaria
El TIN muestra el tipo aplicado al préstamo, pero la TAE aproxima el coste total incluyendo comisiones y productos asociados. En hipotecas bonificadas, la cuota puede parecer baja, pero el coste de seguros o planes vinculados puede compensar parte del ahorro.
Compara siempre escenario bonificado y no bonificado, plazo máximo, porcentaje de financiación, amortización anticipada y estabilidad de ingresos.
Fija, variable o mixta: qué cambia en tu cuota
La diferencia entre las tres modalidades no es de tipo de interés, sino de quién asume el riesgo de que los tipos se muevan. En la fija lo asume el banco y te cobra una prima por ello; en la variable lo asumes tú y por eso partes de un tipo más bajo; en la mixta os lo repartís en el tiempo. Todo lo demás —bonificaciones, comisiones, plazo— se decide después.
Hipoteca fija: pagas una prima por dormir tranquilo
La cuota es la misma el primer mes y el último, pase lo que pase con el euríbor. La mejor fija de esta comparativa es la Hipoteca Vamos de Ibercaja, con un 2,30% TIN bonificado (3,25% TAE) que exige seis productos vinculados, y un 3,30% TIN sin bonificar. Banca March ofrece un 2,65% / 3,35% TIN con solo tres productos, una relación coste-vinculación bastante mejor. Tiene sentido si tu presupuesto es ajustado y una subida de 150 € al mes te descuadraría, o si el plazo es largo y no quieres revisar nada en 30 años.
Hipoteca variable: más barata al principio, sin techo
El tipo se recalcula cada 6 o 12 meses aplicando el euríbor más un diferencial fijo. COINC es la mejor variable de la tabla con euríbor + 0,50% bonificado (3,11% TAE) y un solo producto vinculado; Kutxabank baja a euríbor + 0,49% pero exige tres. El diferencial es lo único que negocias y lo único que no cambia: si el euríbor sube dos puntos, tu cuota sube con él. Solo es razonable con margen de ingresos suficiente para absorber ese escenario sin agobios.
Hipoteca mixta: el tipo de partida más bajo, con una fecha marcada en rojo
Combina un tramo fijo inicial —4 o 5 años— y euríbor más diferencial después. Es hoy la modalidad con la TAE de partida más baja: la Hipoteca Mixta de Pibank ofrece un 1,75% fijo durante cuatro años y euríbor + 0,68% a continuación, con un 3,22% TAE y sin ningún producto vinculado, algo excepcional en el mercado español. ING propone 2,40% fijo cinco años y euríbor + 0,89% después. La letra pequeña de la mixta es que el tramo barato termina: llegado ese día pasas a variable sí o sí, salvo que refinancies o subrogues, y nadie sabe dónde estará el euríbor entonces.
Qué cuesta cada opción en euros al mes
Sobre una hipoteca de 200.000 € a 30 años, el 2,30% TIN bonificado de Ibercaja son unos 770 € al mes; el 3,30% sin bonificar, unos 876 €. La diferencia, 106 € mensuales, es lo que estás pagando por no cumplir las condiciones —o lo que te ahorras por cumplirlas, según cómo lo mires—. Ese es el número que debes comparar con el coste anual de los seguros y productos que te exigen: si las primas superan los 1.270 € al año, la bonificación no te compensa. Calcula tu caso en las calculadoras antes de firmar.
