Cómo leer una oferta hipotecaria
El TIN muestra el tipo aplicado al préstamo, pero la TAE aproxima el coste total incluyendo comisiones y productos asociados. En hipotecas bonificadas, la cuota puede parecer baja, pero el coste de seguros o planes vinculados puede compensar parte del ahorro.
Compara siempre escenario bonificado y no bonificado, plazo máximo, porcentaje de financiación, amortización anticipada y estabilidad de ingresos.
Las mejores hipotecas de 2026: cómo saber cuál te conviene
Antes de comparar TAE conviene resolver tres preguntas que determinan qué ofertas están realmente a tu alcance: cuánto te puede prestar el banco, cuánto necesitas tener ahorrado y qué cuota vas a pagar cada mes. Estas son las respuestas con números concretos y las hipotecas de la tabla como referencia.
¿Cuánto me pueden dar de hipoteca con mi sueldo?
La regla que aplican prácticamente todas las entidades es que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar, contando cualquier otro préstamo que ya estés pagando. Con 2.000 € netos al mes el tope de cuota ronda los 700 €, lo que a 30 años y a los tipos actuales equivale a una hipoteca de entre 175.000 y 185.000 €. Con 3.000 € netos, el margen sube a unos 1.050 € de cuota y en torno a 265.000 € de capital. Es un umbral orientativo: el banco valora también la antigüedad laboral, el tipo de contrato y cuánto ahorro aportas, y con dos titulares el cálculo se hace sobre los ingresos conjuntos.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado antes de firmar?
Entre el 30% y el 32% del precio de la vivienda. Las trece hipotecas de esta comparativa financian como máximo el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación, así que el 20% restante sale de tu bolsillo, más un 10-12% de gastos. Para una vivienda de 250.000 €: unos 50.000 € de entrada y entre 25.000 y 30.000 € de gastos, de los cuales la mayor parte es el impuesto de la compraventa —ITP en segunda mano, con tipo distinto en cada comunidad autónoma, o IVA más AJD en obra nueva—. Mientras reúnes esa cantidad, una cuenta remunerada te permite que el ahorro de la entrada rente sin quedar bloqueado.
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 150.000 o 200.000 euros?
Con el 2,30% TIN bonificado de la Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja, la mejor fija de la tabla, la cuota a 30 años es de unos 577 € al mes por 150.000 € y de unos 770 € por 200.000 €. Si no cumples las bonificaciones y se aplica el 3,30% TIN, esas cuotas suben a unos 657 € y 876 € respectivamente. La diferencia en el caso de 200.000 € son 106 € al mes, cerca de 1.270 € al año. Calcula tu caso exacto en la sección de calculadoras antes de comprometerte con un plazo.
Bonificación o vinculación: por qué puntuamos la TAE sin bonificar
Una bonificación de un punto sobre 200.000 € ahorra en torno a 1.270 € el primer año, pero el seguro de hogar y el de vida contratados con el banco pueden costar entre 600 y 1.000 € anuales, y las primas de vida suben con la edad mientras el ahorro por intereses baja cada año conforme se reduce el capital pendiente. En algún punto del préstamo la ecuación se da la vuelta. Por eso nuestro baremo de puntuación valora las hipotecas sobre la TAE sin bonificar y penaliza el número de productos exigidos: bajar el tipo a cambio de seis productos es un intercambio, no un descuento. Si prefieres evitarlo del todo, consulta las hipotecas sin vinculaciones.
Fija, variable o mixta según tu perfil
La fija inmuniza la cuota frente al euríbor durante toda la vida del préstamo: es la opción coherente si tu prioridad es la previsibilidad y no quieres volver a mirar el índice. La variable parte de un tipo más bajo pero traslada cada revisión del euríbor a tu cuota, y solo tiene sentido con margen de ingresos suficiente para absorber una subida. La mixta —tipo fijo los primeros 4 o 5 años y euríbor más diferencial después— ofrece hoy la TAE de partida más baja de la tabla, el 3,22% de Pibank, a cambio de asumir que dentro de un lustro el índice puede estar en cualquier nivel. La comparación detallada, con escenarios de cuota, está en hipoteca fija vs variable.
Ibercaja Hipoteca Vamos Fija